Uzatvorenie maloobchodnej prevádzky a povinnosť nájomcu na úhradu nájomného

Vyhlásenie núdzového stavu a s ním súvisiace spektrum opatrení má bezprostredný vplyv okrem iných aj na podnikateľov, ktorí boli na základe opatrenia Úradu verejného zdravotníctva Slovenskej republiky zo dňa 29.03.2020, č. OLP/2777/2020 nútení uzatvoriť svoje maloobchodné prevádzky. Keďže mnohí podnikatelia vykonávajú podnikateľskú činnosť spravidla v nebytových priestoroch (prevádzkarniach), ktoré majú v nájme alebo podnájme, vyvstáva otázka, či je nájomca počas dočasného obmedzenia, resp. znemožnenia užívania nebytového priestoru, povinný platiť nájomné alebo či má voči prenajímateľovi aspoň nárok na poskytnutie primeranej zľavy z nájomného.

Hoci je všeobecná právna úprava nájomnej zmluvy obsiahnutá v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“), nájom a podnájom nebytových priestorov sa v zmysle ustanovenia § 720 Občianskeho zákonníka spravuje osobitným právnym predpisom. Týmto osobitným právnym predpisom je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon“), ktorý obsahuje osobitnú právnu úpravu nájmu a podnájmu nebytových priestorov. Je však potrebné uviesť, že vo veciach, ktoré nie sú osobitne Zákonom riešené, sa použije všeobecná právna úprava Občianskeho zákonníka.

Pri hľadaní odpovede na otázku, či a za akých podmienok nájomca má nárok na zľavu z nájomného, je potrebné vychádzať predovšetkým z obsahu nájomnej zmluvy. Pokiaľ však nájomná zmluva neobsahuje osobitnú úpravu, bude sa na riešenie tejto otázky aplikovať ustanovenie § 8 Zákona, podľa ktorého má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného vtedy, ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom. Z uvedeného ustanovenia Zákona vyplýva, že nárok na pomernú zľavu z nájomného je viazaný výlučne na situáciu, ak k obmedzeniu možnosti užívať nebytový priestor dôjde z dôvodov, za ktoré je zodpovedný prenajímateľ. V zmysle uvedeného ustanovenia Zákona teda nájomcovi nárok na zľavu z nájomného nevzniká, ak je obmedzenie užívania nebytového priestoru spôsobená reštriktívnymi opatreniami štátu. 

Vzhľadom na skutočnosť, že ustanovenie § 8 Zákona upravuje situáciu kedy nájomca môže užívať prenajatý nebytový priestor, avšak len obmedzene, nevzťahuje sa táto právna úprava na situáciu, ak nájomca nemôže užívať nebytový priestor vôbec. V prípade absolútnej nemožnosti užívania nebytového priestoru je podľa nášho názoru potrebné aplikovať ustanovenie § 673 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci. Keďže nariadenie uzatvorenia maloobchodných prevádzok opatrením štátu v čase núdzového stavu nemožno považovať za vadu predmetu nájmu (nebytového priestoru), nedochádza ani k zániku povinnosti nájomcu platiť nájomné podľa citovaného ustanovenia § 673 Občianskeho zákonníka.    

Vzhľadom na vyššie uvedené možno dospieť k záveru, že ak je obmedzenie alebo nemožnosť užívania predmetu nájmu (nebytového priestoru) spôsobená opatrením štátu, ktoré zakazuje výkon určitých prevádzkových činností, resp. prikazuje zatvorenie určitých prevádzok (aj bez zavinenia nájomcu), nemá nájomca po dobu uplatňovania takýchto opatrení zo zákona nárok na zľavu z nájomného, ani mu zo zákona počas tejto doby nezaniká povinnosť platiť nájomné. Nie je však vylúčené, aby nájomcovi takýto (či obdobný) nárok  vyplynul z ustanovení nájomnej zmluvy.  

Záverom uvádzame, že v súčasnosti neexistuje žiadny všeobecne záväzný právny predpis alebo opatrenie, ktorý by menil alebo dopĺňal vyššie uvedenú právnu úpravu, avšak podľa medializovaných správ sa uvažuje o prijatí legislatívnych zmien ohľadom nároku na zľavu z nájomného pre nemožnosť alebo obmedzenia v užívaní nebytových priestorov z dôvodu uplatňovania reštrikčných opatrení štátu na zamedzenie šírenia ochorenia Covid-19. Akonáhle budeme mať aktuálnejšie informácie týkajúce sa detailov tohto legislatívneho zámeru, budeme tento článok aktualizovať.

Pre úplnosť dodávame, že poskytnutie zľavy z nájomného môže byť predmetom osobitnej dohody zmluvných strán. Rokovania o takejto dohode možno odporučiť zvážiť prenajímateľom najmä u nájomcov, pre ktorých by ďalšie platenie nájomného bez možnosti prevádzkovania ich činnosti v prevádzkarniach, ktoré boli povinne uzatvorené, mohlo byť likvidačné.

V prípade potreby poskytnutia dodatočných informácií vo vzťahu k predmetnej téme nás neváhajte osloviť prostredníctvom formulára na položenie otázky. V prípade konkrétnych požiadaviek z Vašej strany naša advokátska kancelária samozrejme spracuje podrobnú právnu analýzu prispôsobenú presne na mieru Vašej požiadavke, pričom odplatu za tieto služby prispôsobíme súčasnej mimoriadnej situácii.

Foto: TASR