OCHRANA NÁJOMCOV V SÚVISLOSTI SO ŠÍRENÍM OCHORENIA COVID-19
Národná rada Slovenskej republiky schválila dňa 22. apríla 2020 vládny návrh zákona č. 92/2020 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony (ďalej len „Novela“).
Predmetom Novely je predovšetkým prijatie opatrení na poskytnutie dočasnej ochrany podnikateľov. Novela však prináša aj opatrenia na ochranu nájomcov, ako aj opatrenia týkajúce sa odkladu exekúcií. Zdôrazňujeme, že všetky opatrenia boli prijaté v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 (ďalej len „COVID-19“).
V uplynulom období bola opakovane riešená otázka platenia nájomného počas mimoriadnej situácie spôsobenej šírením ochorenia COVID-19, pričom tejto problematike sme sa venovali aj v rámci našich odborných článkov (viď https://covid-19.akss.sk/uzatvorenie-maloobchodnej-prevadzky-a-povinnost-najomcu-na-uhradu-najomneho/). Aktuálnosť danej problematiky zrejme podnietila zákonodarcov na legislatívne riešenie tejto otázky, výsledkom čoho bolo kreovanie § 3b do zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony. Podľa predmetného zákonného ustanovenia prenajímatelia nebudú môcť „do 31. decembra 2020 jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti, vrátane nájmu bytu alebo nebytového priestoru, pre omeškanie nájomcu s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020“. Novela zároveň ustanovuje pre nájomcov povinnosť dostatočne osvedčiť, že omeškanie má pôvod v okolnostiach spojených so šírením COVID-19.
Hoci sa v súvislosti s opatrením zavedeným Novelou na verejnosti objavujú pre jeho označenie pojmy ako „odklad splatnosti nájomného“ a pod., toto označenie nepovažujeme za správne. Uvedené opatrenie totiž priamo nespočíva v odklade splatnosti nájomného, ale spočíva vo výslovnom obmedzení práva prenajímateľa ukončiť nájomnú zmluvu pre omeškanie na strane nájomcov s platením nájomného a úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom (ďalej len „nájomné“) za splnenia dvoch kumulatívnych (spoločných) podmienok, ktorými sú
- omeškanie na strane nájomcu s platením nájomného nastalo počas obdobia od apríla 2020 do 30. júna 2020 (ďalej len „ochranné obdobie“) a zároveň
- nájomca dostatočne osvedčí, že omeškanie vzniklo v dôsledku okolností majúcich pôvod v šírení ochorenia COVID-19.
Zákaz skončenia nájmu je časovo obmedzený do 31. decembra 2020 a vzťahuje sa len na omeškanie, ktoré nastalo počas ochranného obdobia. Preto v prípade, že omeškanie nájomcu, hoci aj spôsobené v príčinnej súvislosti s COVID-19, nastane po 30. júni 2020, je prenajímateľ oprávnený nájomnú zmluvu ukončiť, z dôvodu omeškania nájomcu s platením nájomného, ak sú k tomu splnené zákonom alebo zmluvou stanovené predpoklady.
Je potrebné uviesť, že opatrenie sa týka nájmu akejkoľvek nehnuteľnosti vrátane bytov a nebytových priestorov, pričom sa nerozlišuje či je nájomcom fyzická osoba podnikateľ alebo nepodnikateľ, alebo či je nájomcom právnická osoba.
Zdôrazňujeme, že prenajímateľovi nezaniká právny nárok na neuhradené (omeškané) nájomné, nemôže iba využiť právo na zrušenie zmluvy, pokiaľ sa nájomca dostal do omeškania s úhradou nájomného, ktoré sa stalo splatným v priebehu ochranného obdobia.
Novela výslovne neustanovuje kedy a akým spôsobom má zo strany nájomcu dôjsť k úhrade k omeškaného nájomného, avšak logickým výkladom možno dospieť k záveru, že nájomné je potrebné uhradiť najneskôr do 31. decembra 2020, alebo najneskôr do tohto času uzatvoriť s prenajímateľom dohodu o spôsobe a lehote dodatočnej úhrady nájomného, či o inom spôsobe vysporiadania (napríklad dohodou o odpustení úhrady alebo jej časti a pod.).
Novela tiež neustanovuje, či je prenajímateľ počas omeškania nájomcu za ochranné obdobie oprávnený uplatňovať úrok z omeškania alebo v prípade nájmu bytu poplatok z omeškania. Keďže Novela vôbec neustanovuje odklad splatnosti nájomného, máme za to, že neuhradené nájomné ostáva naďalej splatné a preto tým nie je dotknutý nárok prenajímateľa na úrok z omeškania, či poplatok z omeškania.
Ako problematické sa javí, že Novela vôbec nešpecifikuje, akým spôsobom má nájomca dostatočne osvedčiť skutočnosť, že omeškanie bolo spôsobené v súvislosti so šírením COVID-19. Zo strany nájomcov fyzických osôb, kde je predmetom nájmu byt, môže byť osvedčenie tohto dôvodu pomerne problematické (ako dôkaz môže slúžiť napríklad preukázanie straty zamestnania). Na druhej strane podnikatelia môžu túto skutočnosť preukazovať napríklad tým, že v dôsledku opatrení prijatými príslušnými štátnymi orgánmi nemôžu v predmete nájmu prevádzkovať svoju činnosť, v dôsledku čoho im poklesli tržby natoľko, že nie sú schopní uhrádzať nájomné a/alebo úhrady za služby spojené s užívaním predmetu nájmu.
S ohľadom na podmienky ochrany odporúčame, aby nájomcovia v prípade finančných problémov konali preventívne a viedli aktívnu komunikáciu s prenajímateľmi aj o prípadnom odklade splatnosti nájomného či inom spôsobe urovnania pre obe zmluvné strany zložitej situácie.
Dovoľujeme si uviesť, že zvolený spôsob ochrany nájomcov, nepovažujeme za príliš vhodný, nakoľko z nášho pohľadu ide len o „odsúvanie riešenia problému na neskôr“. Toto opatrenie totiž síce jednostranne zvýhodňuje nájomcu v určitom obmedzenom časovom období tým, že mu dáva istotu ďalšieho trvania nájmu, ale na druhej strane žiadnym spôsobom nerieši následné vysporiadanie dlžného nájomného a ani ďalšie otázky s tým súvisiace.
V prípade potreby poskytnutia dodatočných informácií vo vzťahu k predmetnej téme nás neváhajte osloviť prostredníctvom formulára na položenie otázky. V prípade konkrétnych požiadaviek z Vašej strany naša advokátska kancelária samozrejme spracuje podrobnú právnu analýzu prispôsobenú presne na mieru Vašej požiadavke, pričom odplatu za tieto služby prispôsobíme súčasnej mimoriadnej situácii.