COVID-19
  • Úvod
  • Legislatíva
  • Odborné články
    • Právne otázky
    • Ľudské zdroje
    • Ekonomické a daňové dopady
    • Platobná neschopnosť
    • Informačná bezpečnosť
  • Otázky a odpovede
  • WWW.AKSS.SK
  • #advokatipomahaju
  • Menu Menu

OCHRANA NÁJOMCOV V SÚVISLOSTI SO ŠÍRENÍM OCHORENIA COVID-19

28. apríla 2020/v Právne otázky /od MARTIN MACHYNIAK a VLADIMÍR MENICH

Národná rada Slovenskej republiky schválila dňa 22. apríla 2020 vládny návrh zákona č. 92/2020 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony (ďalej len „Novela“).

Predmetom Novely je predovšetkým prijatie opatrení na poskytnutie dočasnej ochrany podnikateľov. Novela však prináša aj opatrenia na ochranu nájomcov, ako aj opatrenia týkajúce sa odkladu exekúcií. Zdôrazňujeme, že všetky opatrenia boli prijaté v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 (ďalej len „COVID-19“).

V uplynulom období bola opakovane riešená otázka platenia nájomného počas mimoriadnej situácie spôsobenej šírením ochorenia COVID-19, pričom tejto problematike sme sa venovali aj v rámci našich odborných článkov (viď https://covid-19.akss.sk/uzatvorenie-maloobchodnej-prevadzky-a-povinnost-najomcu-na-uhradu-najomneho/). Aktuálnosť danej problematiky zrejme podnietila zákonodarcov na legislatívne riešenie tejto otázky, výsledkom čoho bolo kreovanie § 3b do zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony. Podľa predmetného zákonného ustanovenia prenajímatelia nebudú môcť „do 31. decembra 2020 jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti, vrátane nájmu bytu alebo nebytového priestoru, pre omeškanie nájomcu s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020“. Novela zároveň ustanovuje pre nájomcov povinnosť dostatočne osvedčiť, že omeškanie má pôvod v okolnostiach spojených so šírením COVID-19.

Hoci sa v súvislosti s opatrením zavedeným Novelou na verejnosti objavujú pre jeho označenie pojmy ako „odklad splatnosti nájomného“ a pod., toto označenie nepovažujeme za správne. Uvedené opatrenie totiž priamo nespočíva v odklade splatnosti nájomného, ale spočíva vo výslovnom obmedzení práva prenajímateľa ukončiť nájomnú zmluvu pre omeškanie na strane nájomcov s platením nájomného a úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom (ďalej len „nájomné“) za splnenia dvoch kumulatívnych (spoločných) podmienok, ktorými sú

  1. omeškanie na strane nájomcu s platením nájomného nastalo počas obdobia od apríla 2020 do 30. júna 2020 (ďalej len „ochranné obdobie“) a zároveň
  2. nájomca dostatočne osvedčí, že omeškanie vzniklo v dôsledku okolností majúcich pôvod v šírení ochorenia COVID-19.

Zákaz skončenia nájmu je časovo obmedzený do 31. decembra 2020 a vzťahuje sa len na omeškanie, ktoré nastalo počas ochranného obdobia. Preto v prípade, že omeškanie nájomcu, hoci aj spôsobené v príčinnej súvislosti s COVID-19, nastane po 30. júni 2020, je prenajímateľ oprávnený nájomnú zmluvu ukončiť, z dôvodu omeškania nájomcu s platením nájomného, ak sú k tomu splnené zákonom alebo zmluvou stanovené predpoklady.

Je potrebné uviesť, že opatrenie sa týka nájmu akejkoľvek nehnuteľnosti vrátane bytov a nebytových priestorov, pričom sa nerozlišuje či je nájomcom fyzická osoba podnikateľ alebo nepodnikateľ, alebo či je nájomcom právnická osoba.

Zdôrazňujeme, že prenajímateľovi nezaniká právny nárok na neuhradené (omeškané) nájomné, nemôže iba využiť právo na zrušenie zmluvy, pokiaľ sa nájomca dostal do omeškania s úhradou nájomného, ktoré sa stalo splatným v priebehu ochranného obdobia.

Novela výslovne neustanovuje kedy a akým spôsobom má zo strany nájomcu dôjsť k úhrade k omeškaného nájomného, avšak logickým výkladom možno dospieť k záveru, že nájomné je potrebné uhradiť najneskôr do 31. decembra 2020, alebo najneskôr do tohto času uzatvoriť s prenajímateľom dohodu o spôsobe a lehote dodatočnej úhrady nájomného, či o inom spôsobe vysporiadania (napríklad dohodou o odpustení úhrady alebo jej časti a pod.).

Novela tiež neustanovuje, či je prenajímateľ počas omeškania nájomcu za ochranné obdobie oprávnený uplatňovať úrok z omeškania alebo v prípade nájmu bytu poplatok z omeškania. Keďže Novela vôbec neustanovuje odklad splatnosti nájomného, máme za to, že neuhradené nájomné ostáva naďalej splatné a preto tým nie je dotknutý nárok prenajímateľa na úrok z omeškania, či poplatok z omeškania.

Ako problematické sa javí, že Novela vôbec nešpecifikuje, akým spôsobom má nájomca dostatočne osvedčiť skutočnosť, že omeškanie bolo spôsobené v súvislosti so šírením COVID-19. Zo strany nájomcov fyzických osôb, kde je predmetom nájmu byt, môže byť osvedčenie tohto dôvodu pomerne problematické (ako dôkaz môže slúžiť napríklad preukázanie straty zamestnania). Na druhej strane podnikatelia môžu túto skutočnosť preukazovať napríklad tým, že v dôsledku opatrení prijatými príslušnými štátnymi orgánmi nemôžu v predmete nájmu prevádzkovať svoju činnosť, v dôsledku čoho im poklesli tržby natoľko, že nie sú schopní uhrádzať nájomné a/alebo úhrady za služby spojené s užívaním predmetu nájmu.

S ohľadom na podmienky ochrany odporúčame, aby nájomcovia v prípade finančných problémov konali preventívne a viedli aktívnu komunikáciu s prenajímateľmi aj o prípadnom odklade splatnosti nájomného či inom spôsobe urovnania pre obe zmluvné strany zložitej situácie.

Dovoľujeme si uviesť, že zvolený spôsob ochrany nájomcov, nepovažujeme za príliš vhodný, nakoľko z nášho pohľadu ide len o „odsúvanie riešenia problému na neskôr“. Toto opatrenie totiž síce jednostranne zvýhodňuje nájomcu v určitom obmedzenom časovom období tým, že mu dáva istotu ďalšieho trvania nájmu, ale na druhej strane žiadnym spôsobom nerieši následné vysporiadanie dlžného nájomného a ani ďalšie otázky s tým súvisiace.

 

V prípade potreby poskytnutia dodatočných informácií vo vzťahu k predmetnej téme nás neváhajte osloviť prostredníctvom formulára na položenie otázky. V prípade konkrétnych požiadaviek z Vašej strany naša advokátska kancelária samozrejme spracuje podrobnú právnu analýzu prispôsobenú presne na mieru Vašej požiadavke, pričom odplatu za tieto služby prispôsobíme súčasnej mimoriadnej situácii.

Značky: koronavírus, nájom a podnájom, nájomca, nájomná zmluva, nájomné
Zdielať na
  • Zdielať Facebook
  • Zdielať Twitter
  • Share on WhatsApp
  • Zdielať Pinterest
  • Zdielať LinkedIn
  • Zdielať Tumblr
  • Zdielať Vk
  • Zdielať Reddit
  • Share by Mail
https://covid-19.akss.sk/wp-content/uploads/2020/03/akss-logo4.png 0 0 MARTIN MACHYNIAK https://covid-19.akss.sk/wp-content/uploads/2020/03/akss-logo4.png MARTIN MACHYNIAK2020-04-28 11:56:562020-05-06 16:01:01OCHRANA NÁJOMCOV V SÚVISLOSTI SO ŠÍRENÍM OCHORENIA COVID-19
Mohlo by sa Vám páčiť
Opatrenia štátu na pomoc zamestnávateľom
Čerpanie dovolenky počas pandémie ochorenia COVID-19
Nemecký kurzarbeit – záchrana pre slovenskú ekonomiku?
Pomoc nájomcom formou štátnej dotácie na úhradu nájomného
Uzatvorenie maloobchodnej prevádzky a povinnosť nájomcu na úhradu nájomného

Hľadať

Značky

bytový a nebytový priestor (2) COVID-19 (7) dieťa (1) dovolenka (2) energia (1) GDPR (1) home office (1) hromadné čerpanie dovolenky (1) karanténa (2) koronavírus (4) krízová situácia (3) kurzarbeit (2) mimoriadna situácia (2) náhrada mzdy (2) nájom a podnájom (3) nájomca (3) nájomná zmluva (3) nájomné (3) núdzový stav (3) obnoviteľné zdroje (1) ochrana osobných údajov (1) ochrana podpora a rozvoj verejného zdravia (1) odklad splátok (1) podpora zamestnanosti (2) poplatky (1) pracovnoprávne predpisy (2) pracovná neschopnosť (1) pracovný čas (1) prekážky v práci (1) prenajímateľ (2) prevádzkovateľ (1) príspevok na zamestnanca (3) sociálna pomoc (1) spotrebiteľský úver (1) sprostredkovateľ (1) striedavá starostlivosť (1) udržanie pracovných miest (2) videohovor (1) zabezpečenie úveru (1) zákaz organizovať športové kultúrne spoločenské podujatia (1) zákonník práce (2) ústredný krízový štáb (2) úver (2) úver na bývanie (1) úverový register (1)

Archív

  • marec 2021 (1)
  • január 2021 (2)
  • jún 2020 (2)
  • máj 2020 (6)
  • apríl 2020 (29)
  • marec 2020 (7)

Prihlásiť sa na odber noviniek

Situácia okolo prijatej legislatívy a opatrení v súvislosti s ochorením COVID-19 sa mení niekedy z minúty na minútu a preto Vám prinášame možnosť prihlásiť sa na odber noviniek a zostať tak neustále informovaný o nových článkoch na webe www.covid-19.akss.sk

Nechcete už dostávať e-maily? Kliknite sem pre odhlásenie sa z odberu.

HOME | AKTUALITY | UŽITOČNÉ LINKY | KARIÉRA | PROFIL | SLUŽBY | ĽUDIA | PUBLIKÁCIE | KONTAKTY | INFORMÁCIE | GDPR

© 2020 – SOUKENÍK – ŠTRPKA, s. r. o., ALL RIGHTS RESERVED, | web: Aeternus Pictures

Dočasná ochrana pre podnikateľov ODKLAD EXEKÚCIÍ
Zrolovať na začiatok

Na tejto stránke používame cookies. Slúžia na plnohodnotný chod webu a všetkých jeho funkcií. Ich používanie môžete buď povoliť alebo zamietnuť.

SúhlasímNesúhlasím

Cookie and Privacy Settings



How we use cookies

We may request cookies to be set on your device. We use cookies to let us know when you visit our websites, how you interact with us, to enrich your user experience, and to customize your relationship with our website.

Click on the different category headings to find out more. You can also change some of your preferences. Note that blocking some types of cookies may impact your experience on our websites and the services we are able to offer.

Essential Website Cookies

These cookies are strictly necessary to provide you with services available through our website and to use some of its features.

Because these cookies are strictly necessary to deliver the website, refuseing them will have impact how our site functions. You always can block or delete cookies by changing your browser settings and force blocking all cookies on this website. But this will always prompt you to accept/refuse cookies when revisiting our site.

We fully respect if you want to refuse cookies but to avoid asking you again and again kindly allow us to store a cookie for that. You are free to opt out any time or opt in for other cookies to get a better experience. If you refuse cookies we will remove all set cookies in our domain.

We provide you with a list of stored cookies on your computer in our domain so you can check what we stored. Due to security reasons we are not able to show or modify cookies from other domains. You can check these in your browser security settings.

Other external services

We also use different external services like Google Webfonts, Google Maps, and external Video providers. Since these providers may collect personal data like your IP address we allow you to block them here. Please be aware that this might heavily reduce the functionality and appearance of our site. Changes will take effect once you reload the page.

Google Webfont Settings:

Google Map Settings:

Google reCaptcha Settings:

Vimeo and Youtube video embeds:

Privacy Policy

You can read about our cookies and privacy settings in detail on our Privacy Policy Page.

Accept settingsHide notification only