Skončenie nájmu bytu nájomcom v čase koronakrízy

Aktuálna situácia spojená so šírením ochorenia COVID-19 (ďalej len „pandémia“) a úzko súvisiacimi reštriktívnymi opatreniami jednotlivých štátov postihnutých šírením tejto nákazy prejavujúcimi sa najmä v (čiastočnom) obmedzení mobility a pohybu obyvateľov napríklad uzatvorením hraníc, vylúčením leteckej, železničnej alebo inej dopravy, vytvára pre mnohé osoby, ktoré vstúpili pred začatím tejto epidémie do rôznych záväzkovoprávnych vzťahov.

Jedným z takýchto, dovolíme si povedať typických príkladov, je existencia (uzatvorenie) nájomnej zmluvy (predpokladajme, že na určitý – napríklad na 1 rok), ktorej predmetom je užívanie bytu nájomcom – fyzickou osobou, ktorá v čase pred začatím tejto pandémie a pred prijatím súvisiacich opatrení jednotlivých dotknutých štátov (zatvorenie hraníc, vylúčenie cezhraničnej masovej dopravy, zatvorenie prevádzok poskytujúcich služby) odcestovala dočasne za prácou do odlišnej krajiny – často krát vzdialenej niekoľko tisíc kilometrov od krajiny a miesta, v ktorom sa nachádza byt v nájme tejto osoby – a v dôsledku aktuálnej situácie a súvisiacich reštriktívnych opatrení štátov nemôže reálne vycestovať späť do krajiny, v ktorej sa tento byt nachádza a navyše takáto osoba stratí z dôvodu povinnosti uzatvorenia podnikov a prevádzok poskytujúcich služby akýkoľvek peňažný príjem a teda aj možnosť platiť zmluvne dohodnuté nájomné a rozhodne sa preto uzatvorenú nájomnú zmluvu ukončiť.

 

V uvedenej situácii pre potreby skončenia takejto nájomnej zmluvy je preto možné z pohľadu nájomcu v zmysle platných ustanovení zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o krátkodobom nájme bytu“)[1] postupovať dvoma spôsobmi, a to a) dohodou strán nájomnej zmluvy (prenajímateľa a dotknutého nájomcu) alebo b) výpoveďou nájomcu.

 

a) skončenie nájomnej zmluvy písomnou dohodou prenajímateľa a nájomcu

Uplatnenie tejto možnosti skončenia nájomnej zmluvy prichádza do úvahy jedine v prípade súhlasného postoja oboch strán (prenajímateľa a dotknutého nájomcu), pričom častým javom v takejto modelovej situácii môže byť práve prejavený nesúhlas prenajímateľa s ukončením nájomnej zmluvy dohodou a ďalšom trvaní zmluvy so súvisiacou „platobnou“ povinnosť nájomcu.

V prípade, ak by však bolo možné pre nájomcu dohodnúť sa s prenajímateľom na skončení zmluvy dohodou, takúto dohodu by bolo možné podpísať „na diaľku“ – rozdelene – t.j. napríklad ako prvý by túto dohodu podpísal nájomca (v cudzej krajine) a následne prenajímateľ, ktorému by (podpísanú) dohodu zaslal nájomca do jeho vlastných rúk (prostredníctvom poštovej prepravy s doručenkou), pričom platnou a účinnou by sa takáto dohoda stala dňom jej podpísania poslednou stranou dohody – t.j. v našom modelovom prípade prenajímateľom.[2]

 

b) skončenie nájomnej zmluvy výpoveďou nájomcu

V prípade nemožnosti predčasného ukončenia nájomnej zmluvy dohodou oboch zmluvných strán, prichádza do úvahy pre nájomcu iba uplatnenie inštitútu výpovede, ktorou môže nájomca kedykoľvek nájomnú zmluvu ukončiť.

Pod výpoveďou nájomcu treba rozumieť výlučne písomnú výpoveď s uvedením konkrétneho dôvodu výpovede zmluvy (podľa § 7 ods. 2 Zákona o krátkodobom nájme bytu môže byť dôvodom napríklad skončenie pracovného alebo iného obdobného pomeru), ktorá by bola účinná dňom jej doručenia prenajímateľovi, pričom však následne v prvý deň nasledujúcom po dni doručenia výpovede prenajímateľovi, začne plynúť výpovedná lehota, ktorá nesmie byť kratšia ako 1 mesiac a po uplynutí ktorej zmluva zaniká – t.j. napríklad, ak by nájomca vypovedal zmluvu v mesiaci apríl tohto roka (samozrejme rovnako ako pri postupe uvedenom vyššie pri dohode je potrebné aby nájomca zaslal svoju písomnú podpísanú výpoveď do vlastných rúk prenajímateľa (prostredníctvom poštovej prepravy s doručenkou, tak aby nájomca mal riadne vykázané doručenie výpovede prenajímateľovi) a výpoveď by reálne bola prenajímateľovi doručená napríklad 15.4.2020, od 16.4.2020 by začala plynúť 1 mesačná výpovedná lehota, ktorá by skončila 16.5.2020 (skončenie zmluvy). Počas výpovednej lehoty však zmluva stále trvá, je platná a práva a povinnosti jednotlivých strán nezanikajú – t.j. napríklad nájomca má stále povinnosť platiť nájom.

 

Považujeme taktiež za podstatné uviesť k obom vyššie spomínaným prípadom skončenia nájomnej zmluvy, že skončenie nájomnej zmluvy jedným z týchto spôsobov nezbavuje nájomcu povinnosti byt pri skončení nájmu vypratať a byt odovzdať prenajímateľovi, a to v deň skončenia nájmu, resp. najneskôr do 10 kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu.

Za rovnako dôležité považujeme aj možnosť neuplatnenia jedného z vyššie opísaných spôsobov skončenia nájomnej zmluvy nájomcom a zároveň k tomu pridružené (v kontexte našej modelovej situácie) neplatenie nájomného nájomcom a možné „spoliehanie sa“ nájomcu na vypovedanie zmluvy prenajímateľom z titulu opakovaného neplatenia nájomného nájomcom (v zmysle § 7 ods. 1 písm. b) Zákona o krátkodobom nájme bytu by muselo ísť o minimálne 2 mesiace[3]). V takomto prípade by prenajímateľ bol oprávnený vypovedať nájomnú zmluvu (pričom písomná výpoveď by bola účinná až jej doručením nájomcovi) so zmluvne stanovenou výpovednou lehotou, ktorá by však nemohla byť podľa § 7 ods. 3 Zákona o krátkodobom nájme bytu vo všeobecnosti kratšia ako 15 dní[4] a zmluva by tak preto zanikla až uplynutím výpovednej lehoty, počas plynutia ktorej by stále (obdobne ako pri vypovedaní zmluvy nájomcom) stále existovali a platili práva a povinnosti zmluvných strán (napríklad povinnosť nájomcu platiť nájomné).

Následkom takéhoto vypovedania zmluvy prenajímateľom by bol preto vznik pohľadávky prenajímateľa voči nájomcovi – právny nárok na dodatočné zaplatenie nezaplateného nájomného (za mesiace kedy nájomca nezaplatil nájomné + za trvanie výpovednej lehoty), pričom nájomca by mal stále disponovať povinnosťou aj v takomto prípade vypratať a odovzdať byt nájomcovi pri skončení zmluvy (uplynutím výpovednej lehoty), v opačnom prípade by sa prenajímateľ mohol domáhať vypratania súdnou cestou. 

Suma sumárum by takéto konanie nájomcu (neplatenie nájomného) a súvisiaci postup prenajímateľa voči nájomcovi malo za následok vznik práva prenajímateľa na zaplatenie celej sumy dlžného nájomného (a to aj po skončení zmluvy výpoveďou) spolu s príslušným percentuálnym úrokom z omeškania,[5] ktorý by prenajímateľ voči nájomcovi mohol následne vo všeobecnej premlčacej lehote 3 rokov uplatniť na súde žalobou (o zaplatenie) s návrhom na vydanie platobného rozkazu.[6] V prípade úspechu prenajímateľa ako žalobcu v takomto spore by okrem dlžnej sumy nájomného (+ úroku z omeškania, ktorý by sa počítal až do konečného zaplatenia žalovanej sumy – tzn. aj počas trvania súdneho sporu by postupne “narastal”) prenajímateľ požadoval nepochybne aj náhradu trov konania, čím by sa výsledná suma, ktorú by musel nájomca prenajímateľovi v konečnom dôsledku zaplatiť, podstatne zvýšila.

 

[1] V tomto článku sme sa rozhodli prioritne zamerať na možnosti skončenia nájmu bytu z pohľadu nájomcu, kde väčšina takýchto nájomných vzťahov je uzatváraná na dobu určitú (zvyčajne stanovená doba nájmu 1 rok), pričom na úpravu týchto vzťahov sa prednostne aplikuje špeciálny predpis – Zákon o krátkodobom nájme bytu. V prípade ak by išlo o nájom bytu na dobu neurčitú alebo by celková doba nájmu (aj s predĺženiami) prekročila 6 rokov (prípadne by sa išlo o iné typy nájmu bytov vymedzené v § 1 ods. 2 Zákona o krátkodobom nájme bytu) bolo by nutné pristúpiť k aplikácii všeobecných ustanovení o nájme bytu zo zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov.

[2] Nie je však vylúčené aby si strany dohody odložili nadobudnutie účinnosti takejto dohody na neskorší dátum.  

[3] V prípade nájmu bytu na ktorý by sa vzťahovala právna úprava obsiahnutá v Občianskom zákonníku by sa jednalo o 3 mesiace.

[4] V prípade nájmu bytu na ktorý by ktorý by sa vzťahovala právna úprava obsiahnutá v Občianskom zákonníku by výpovedná lehota pri výpovedi prenajímateľa zo zmluvy z dôvodu neplatenia nájomného nájomcom najmenej 3 mesiace po sebe bola v dĺžke 3 mesiace.

[5] Ktorý ak nie je stanovený priamo v zmluve vyplýva z nariadenia Vlády SR č. 87/1995 Z. z.

[6] Obdobná situácia by platila aj pre občana SR, ktorý by bol nájomcom bytu nachádzajúcom sa napr. v Českej republike, kde prenajímateľom by bol štátny príslušník ČR – ten by mohol nájomcovi (slovenskému štátnemu občanovi) postupovať pri vymáhaní svojho nároku titulom tzv. Európskeho platobného rozkazu v zmysle Nariadenia Európskeho parlamentu a Rady ES č. 1896/2006, s tým, že v zmysle čl. 4 Nariadenia Európskeho parlamentu a Rady EÚ č. 1215/2012 (tzv. nariadenie Brusel I bis) by príslušným súdom bol príslušný súd v členskej krajine žalovanej osoby (v prípade SR okresný súd v ktorého obvode má žalovaný nájomca trvalý pobyt).