Potenciálny zánik nájomnej zmluvy a povinnosti platenia nájomného v súvislosti so situáciou COVID-19

V súvislosti s aktuálnou situáciou spojenou so šírením ochorenia COVID-19 a súvisiacimi opatreniami zo strany štátu, sme vytvorili modelovú situáciu problematiky zániku nájomnej zmluvy a povinnosti platenia nájomného, ktorú bližšie rozoberáme v tomto odbornom článku.

Východiská posudzovaného prípadu:

1. Prenajímateľ prenajíma nebytové priestory nájomcom na základe nájomných zmlúv na rôzny účel – ako napríklad (i) maloobchodná prevádzka alebo (ii) prevádzka služieb,
2. Nájomné zmluvy neobsahujú žiadne ustanovenie o vyššej moci, mimoriadnych situáciách, núdzovom stave, ani žiadne obdobné ustanovenie, ktoré by upravovalo vylúčenie/obmedzenie povinnosti nájomcu platiť nájomné na základe vzniku nejakej právnej skutočnosti, alebo zánik nájomnej zmluvy na základe týchto alebo obdobných dôvodov,
3. Úrad verejného zdravotníctva SR vydal dňa 15.03.2020, pod č. OLP/2595/2020, Opatrenie, ktorým sa uzatvárajú všetky maloobchodné prevádzky a všetky prevádzky poskytujúce služby, okrem prevádzok uvedených v opatrení a nariadení izolácie skupín osôb, s účinnosťou od 16.03.2020 (ďalej len „Opatrenie“).

Riešené otázky:

1. Spôsobuje vydané Opatrenie právnu nemožnosť plnenia z nájomnej zmluvy, ktorá má za následok zánik nájomnej zmluvy?
2. Dochádza k porušeniu povinnosti prenajímateľa poskytovať predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnutý účel v zmysle nájomnej zmluvy? Dostáva sa prenajímateľ do omeškania s plnením svojej povinnosti?
3. Zaniká povinnosť nájomcu platiť nájomné alebo je jeho povinnosť platenia nájomného obmedzená? Má nájomca nárok na zníženie alebo odpustenie nájomného počas obdobia platnosti vydaného opatrenia?

 

Podľa nášho názoru vydané Opatrenie ako dočasný normatívny právny akt nie je dôvodom právnej nemožnosti plnenia trvalého charakteru, ktorá by mala za následok zánik nájomnej zmluvy ex lege v dôsledku nemožnosti plnenia podľa ustanovenia § 575 Občianskeho zákonníka a v spojení s § 352 Obchodného zákonníka.

 

Uvedené ustanovenia upravujú situáciu, kedy po vzniku záväzkového vzťahu sa plnenie stane fakticky nemožným (totálne zničenie predmetu nájmu) alebo právne nemožným (prijatie všeobecne záväzného právneho predpisu s neobmedzenou/neohraničenou platnosťou a účinnosťou), v dôsledku čoho zmluva zo zákona zaniká.

 

Podľa ustanovenia § 352 ods. 2 Obchodného zákonníka záväzok sa stáva nesplniteľným tiež v prípade, keď právne predpisy, ktoré boli vydané po uzavretí zmluvy a ktorých účinnosť nie je časovo ohraničená, dlžníkovi zakazujú správanie, na ktoré je zaviazaný, alebo vyžadujú úradné povolenie, ktoré nebolo dlžníkovi udelené, hoci sa oň riadne usiloval.

Podľa Uznesenia Ústavného súdu SR č. k. II. ÚS 89/2001, „nemožnosť plnenia, ako spôsob zániku záväzku v zmysle § 575 Občianskeho zákonníka musí mať trvalý charakter“.

Vydané opatrenie:

1. Má dočasnú platnosť, nie je teda právnym predpisom s neohraničenou časovou účinnosťou,
2. Hoci by vydané opatrenie bolo vo vzťahu k jeho účinnosti časovo neohraničené, nemožno podľa nášho názoru hovoriť o nemožnosti plnenia podľa § 575 Občianskeho zákonníka v spojení s § 352 ods. 2 Obchodného zákonníka.

Totiž, okrem toho, že opatrenie má dočasný charakter (čím nie je splnená jedna zo základných podmienok pre zánik záväzkového vzťahu), opatrenie zakazuje prevádzkovateľom prevádzku maloobchodných predajní a prevádzky poskytujúce služby.

Uvedený zákaz/povinnosť uzavrieť prevádzku sa v našom prípade vzťahuje na nájomcu. Doslovne povedané, prenajímateľ naďalej plní svoju povinnosť z nájomnej zmluvy – nájomcovi umožňuje využívať predmet nájmu na dohodnutý účel, avšak opatrenie nájomcovi ukladá povinnosť uzavrieť prevádzku pod hrozbou sankcie.

Plnenie je zo strany prenajímateľa možné, avšak normatívny právny akt prevádzku nájomcovi zakazuje.

Zákaz prevádzky v priestoroch predmetu nájmu nemožno považovať za nemožnosť plnenia zo strany nájomcu, nakoľko užívanie predmetu nájmu nie je povinnosťou (ale právom) nájomcu, na ktoré by bol zaviazaný.

Podľa § 663 Občianskeho zákonníka nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

Podľa § 664 Občianskeho zákonníka, prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať.

Podľa § 665 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve; ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci. Prenajímateľ je oprávnený požadovať prístup k veci za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom.

Podľa § 665 ods. 2 Občianskeho zákonníka, nájomca je povinný vec užívať iba v prípade, že sa tak dohodlo alebo že neužívaním by sa vec znehodnotila viac než jej užívaním.

V nájomnom vzťahu je prenajímateľ povinný prenechať nájomcovi predmet nájmu na užívanie v spôsobilom stave, nájomca je oprávnený predmet nájmu dohodnutým spôsobom užívať a za užívanie predmetu nájmu je nájomca ako dlžník povinný platiť nájomné.

Prijaté Opatrenie zakazuje dlžníkovi vykonávať prevádzku, avšak (i) nezakazuje mu užívať predmet nájmu, (ii) na užívanie predmetu nájmu nie je dlžník v zmysle nájomnej zmluvy povinný, (iii) prenajímateľ ako dlžník neporušuje povinnosť prenechať nájomcovi ako veriteľovi predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, (iv) nájomca je ako dlžník povinný platiť dohodnuté nájomné.

Na základe uvedeného konštatujeme, že nie je naplnená dikcia zákona pre zánik nájomnej zmluvy, v zmysle ktorej dochádza k zániku nájomnej zmluvy v dôsledku nesplniteľnosti záväzku (nájomcu) na základe trvalej zmeny právneho predpisu, ktorý dlžníkovi zakazuje správanie, na ktoré je zaviazaný.

Nájomca nie je v danom záväzkovom vzťahu (vo vzťahu k užívaniu predmetu nájmu) dlžníkom, a teda nájomca nie je osobou zaviazanou na užívanie predmetu nájmu (je to jeho právo). Nemožno teda hovoriť o nesplniteľnosti záväzku nájomcu.

Opatrenie ukladá prevádzkovateľovi maloobchodu a poskytovania služieb povinnosť dočasne uzavrieť prevádzku, na základe čoho nemožno tvrdiť, že dočasné opatrenie zakazuje nájomcovi vykonávať činnosť, na ktorú by bol v zmysle nájomnej zmluvy zaviazaný (uvádzame v kontexte s § 352 ods. 2 Obchodného zákonníka – „Záväzok sa stáva nesplniteľným tiež v prípade, keď právne predpisy, ktoré boli vydané po uzavretí zmluvy a ktorých účinnosť nie je časovo ohraničená, dlžníkovi zakazujú správanie, na ktoré je zaviazaný“).

Pokiaľ nájomná zmluva trvá, nájomca je povinný platiť prenajímateľovi dohodnuté nájomné.

Podľa § 9 ods. 3 zákona č. 116/1991 o nájme a podnájme bytov a nebytových priestorov nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak

1. stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal,
2. nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie,
3. prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1.

Podľa § 5 ods. 1 citovaného zákona, ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.

Podľa § 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bola prenajatá vec odovzdaná v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr – bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť – nespôsobilou na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľnou, alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy.

Citované ustanovenia právnych predpisov sú zákonnou možnosťou ukončenia nájomného vzťahu. Nájomná zmluva upravuje vo všeobecnosti dôvody ukončenia nájmu, ktoré však neupravujú možnosť zániku/okamžitého skončenia nájomnej zmluvy v dôsledku objektívnej právnej skutočnosti, resp. dočasného prerušenia prevádzky v dôsledku vydania dočasného normatívneho právneho aktu.

 

Záver:

V danej situácii je podľa nášho názoru vecou vzájomnej dohody účastníkov nájomného vzťahu ako sa dohodnú, resp. či prenajímateľ odpustí nájomcovi na určité obdobie povinnosť platenia nájomného, alebo poskytne nájomcovi zľavu.

Nájomca však voči prenajímateľovi nemá žiadne relevantné nároky v dôsledku vydania dočasného Opatrenia ukladajúceho povinnosť uzavrieť prevádzky.

 

Na riešené otázky môže existovať aj odlišný právny názor, viď. napríklad https://ondrejhalama.blog.sme.sk/c/530572/platit-najomne-v-zakazanych-prevadzkach.html .

Súdy teda môžu pristupovať k riešeným otázky s rozdielnym právnym názorom.

 

Foto: TASR